Breve introduzione al diritto di proprieta' immobiliare inglese

Nel sistema giuridico inglese, quando parliamo di proprietà immobiliare, ci riferiamo al possesso di un estate (tenuta). La Corona inglese è la reale proprietaria dei territori d’Inghilterra e del Galles (anche se ormai ciò e' poco più di un tecnicismo giuridico). Ciò che qualsiasi altro soggetto giuridico può ottenere è un diritto di possesso basato su un permesso di usare la terra, conosciuto come estate in land (tenuta fondiaria).

In Inghilterra e nel Galles, esistono due principali tipi di tenute fondiarie:

1. Freehold estate,
2. Leasehold estate.

I diritti reali maggiori sono conosciuti come interessi sul fondo e, a seconda della natura e del tipo di diritto, possono essere legati al fondo ed applicabili nei confronti dei successivi proprietari di quest’ultimo.

Un ulteriore importante distinzione è quella tra i diritti nascenti dalla legge e quelli derivanti dall’equità che, come vedremo, possono dare vita a situazioni di distacco tra la proprietà del bene immobile dal punto di vista formale ed il godimento dello stesso da parte di soggetti non direttamente identificabili come i titolari dei diritti legali sull’immobile (legal ownership da un lato e beneficial interests dall’altro).

Il Freehold Estate

Si tratta del diritto reale più importante e di maggior valore. Il freehold estate non ha termine temporale e può essere liberamente trasferito dal titolare sia inter vivos che mortis causa. Può essere quindi equiparato al nostro diritto di proprietà di beni immobili.

Il titolare di un freehold estate o “freeholder” è libero di venderlo o trasferirlo a chi crede. Il trasferimento diviene efficace una volta che il titolo viene registrato nel Land Registry (che, per intenderci, è l’equivalente del Registro immobiliare in Italia). Solo se il titolare del diritto muore senza testamento valido e senza eredi, la proprietà passa automaticamente alla Corona. In tutti gli altri casi, il titolare del diritto su un freehold estate può liberamente disporne ed il suo diritto non è soggetto ad alcun limite temporale. Si tratta pertanto del tipo di diritto che più si avvicina al nostro concetto di proprietà immobiliare piena ed esclusiva.

Il Leasehold Estate

Questo tipo di diritto viene “intagliato” da quello del Freehold Estate. Si tratta, infatti, di un diritto reale sottoposto ad una certa durata temporale (o ad un termine di anni). La figura giuridica di diritto italiano che più si avvicina da un punto di vista comparatistico è il c.d. diritto di superficie a tempo determinato. Infatti, allo scadere del termine, il diritto del leasholder si estingue (salvo possibile rinnovo) e riprende vigore il diritto del freeholder che riacquista la piena proprietà dell’immobile. Naturalmente, nella normalità delle ipotesi anche il leaseholder ha la facoltà di stipulare un contratto di lease, di durata inferiore, dal suo contratto, il c.d. “sublease”. Il diritto di leasehold permette quindi al suo titolare di comportarsi e di godere del bene in modi analoghi a quelli riconosciuti al titolare del Freehold Estate. La differenza fondamentale sta nel termine temporale a cui detto diritto è sottoposto allo scadere del quale, se non rinnovato, si estingue e la proprietà torna ad riunirsi in capo al Freeholder. Inoltre, il contratto di lease, stipulato tra il detentore del freehold estate ed il nuovo leaseholder può sancire delle restrizioni (covenants) nel godimento della proprietà alle quali il freeholder non è necessariamente sottoposto in quanto tale.

Ne consegue quindi che qualsiasi immobile situato in Inghilterra e nel Galles, potrebbe essere soggetto a una gerarchia di diritti. Infatti, lo stesso immobile potrebbe essere simultaneamente soggetto ad un freehold, ad un lease e a uno o più subleases e i diversi soggetti essere titolari, non di diritti di proprietà sull’immobile, quanto di diritti di possesso della terra in reversione, cioè seguente la scadenza del diritto minore che sia stato concesso fino alla riunione in capo al Freeholder del possesso pieno ed esclusivo dell’immobile.

Diritti riconosciuti dalla legge e interessi tutelati dalle regole di equità

Storicamente, la distinzione tra legge ed equità nacque perché il diritto inglese si sviluppò nelle corti sulla base di due sistemi distinti: la common law ed equità.

Il sistema di common law era amministrato dalle corti in conformità ad un corpo di leggi fondate sulle decisioni di casi anteriori. Purtroppo, alle volte, la common law era rigida ed ingiusta. Proprio per ovviare a questo problema, coloro che non riuscivano ad ottenere giustizia nelle corti, si appellavano alla Corona per tramite del Lord Chancellor. In conseguenza di ciò nacque un nuovo e più giusto corpo di leggi, amministrato dalla Court of Chancery, per correggere le ingiustizie create dalla rigida applicazione della common law. Questo corpo di leggi divenne noto come “Equity”.

La distinzione pratica tra legge ed equità.

Come detto poc’anzi, la common law si interessava solamente della titolarità legale del diritto sull’bene immobile. Se un interesse esisteva in base alla legge, si diceva che questo era valido nei confronti del mondo intero, cioè tutti erano tenuti a rispettarlo a prescindere dalla conoscenza o meno della sua esistenza. Ciò è vero ancora oggi.

Se l’interesse giuridico sull’immobile era solamente basato sull’equità, la sua efficacia nei confronti i terzi dipendeva dal fatto che detto terzo potesse averne conoscenza o meno. Infatti, la così detta “doctrine of notice”  stabiliva che un interesse basato sull’equità non vincola un acquirente in buona fede del diritto, che abbia acquistato detto diritto pagando un prezzo nell’ignoranza dell’esistenza di detto interesse, sul medesimo bene, basato sull’equità.

Nel sistema moderno di registrazione dei diritti immobiliari, tale principio viene notevolmente ridimensionato in quanto la registrazione del titolo costituisce pubblicità verso i terzi.

Il Trust

Il trust è un portato dell’esperienza anglosassone della divisione tra la proprietà immobiliare in base alla legge ed in base all’equità.

Fondamentalmente, un trust sul fondo esiste dove il fondo è detenuto per il beneficio di uno o più persone diverse, o includenti, il proprietario o i proprietari del fondo stesso.

A prescindere che il trust sia creato per volontà espressa o implicitamente, il fondo è detenuto legalmente dal proprietario mentre l’interesse equo, spesso chiamato “interesse al beneficio”, viene riconosciuto in capo al detentore del diritto per conto di uno o più beneficiari. Questi principi possono essere spiegati meglio dalla seguente illustrazione:

La proprietà, da un punto di vista strettamente legale, è quindi in capo ad Oscar, il quale la detiene per il beneficio di Ben, Boris e Beryl (beneficiari in equita').

La comproprietà

Spesso, il diritto di proprietà sullo stesso bene immobile è acquisito da due o più persone, per esempio quando una coppia di sposi acquistano una proprietà o quando due soci d’affari sono comproprietari di una proprietà immobiliare facente parte del patrimonio aziendale. In questi casi, ci si riferisce a loro come comproprietari del possedimento legale (il legal estate) che sarà tenuto in trust per loro stessi come beneficiari.

Il legal estate

Il legal estate (ovvero il diritto di essere riconosciuti come i proprietari dell’immobile) può essere riconosciuto in capo ai comproprietari solamente come joint tenants. Infatti, si presume che ciascun joint tenant sia proprietario dell’intero, insieme all’altro (o agli altri) joint tenant(s). Si presume quindi che i comproprietari siano titolari di una quota non identificata dell’intero.

Pertanto, il fatto che una proprietà sia tenuta dai comproprietari come joint tenants significa che, se uno dei di questi muore, il legal estate passa automaticamente al comproprietario che sopravvive. Questo sistema è noto come “right of survivorship” (diritto di sopravvivenza) e viene in considerazione nonostante la possibile volontà diversa o contraria espressa dal comproprietario deceduto nel suo testamento.

Si noti, inoltre, che non più di quattro persone possono essere titolari del legal estate. Quindi, se in una compravendita o un trasferimento vengono nominati più di quattro persone, solamente le prime quattro saranno registrate come proprietari del legal estate. Loro deterranno il titolo legale della proprietà per il beneficio (on trust) di tutti coloro che sono nominati come beneficial owners (non c’è un limite al numero dei titolari del beneficial interest).

Il equitable interest (o beneficial interest)

Con riferimento invece all’interesse del beneficiario, i comproprietari hanno una scelta: possono tenere l’interesse sia come joint tenants, ma anche come tenants in common.

Detenere l’interesse dei benefici come tenants in common significa che ciascun comproprietario detiene una fetta distinta dell’insieme (con la conseguente libertà dispositiva della stessa da parte del suo titolare, sia per causa di morte che inter vivos).

In pratica, le distinzioni tra legal estate, equitable (or beneficial) interest, joint tenants e tenants in common si possono riassumere come segue segue.

Il legal estate sarà sempre tenuto come joint tenants dai comproprietari (massimo quattro). D’altro lato l’equitable interest può essere diviso da un numero illimitato di comproprietari e detenuto come joint tenants o tenants in common. Il modo scelto dai comproprietari di tenere l’equitable interest dipenderà dalle circostanze: se desiderano che si applichi il “right of survivorship” (diritto di sopravvivenza, in base al quale se uno dei comproprietari muore, il beneficial estate passa automaticamente al comproprietario che sopravvive) terranno la proprietà come beneficial joint tenants; se invece hanno contribuito in modo non uguale e/o desiderano disporre della loro quota per testamento, potrebbero preferire detenere la proprietà come beneficial tenants in common.